25.06.2018

Ипотека: особенности и практика

Под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.

Ипотека  недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора  и ипотека в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

За регистрацию ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, взимается государственная пошлина.

Поскольку регистрация ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (если они не имеют установленных главой 25.3 Налогового кодекса РФ льгот).

Ипотека в силу закона осуществляется при следующих условиях:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);

– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК  РФ);

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации. Однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

– заявление владельца закладной;

– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

В Ивановской области доля земельных участков с установленными границами составляет более 55%

В первом полугодии 2018 года доля площади земельных участков, расположенных на территории Ивановской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с границами, установленными в соответствии с действующим законодательством, составляет чуть более 55%. 

Данный показатель входит в целевую модель «Постановка на кадастровый учёт земельных участков и объектов недвижимого имущества», утвержденную Правительством Российской Федерации в числе других 12 целевых моделей. Целевые модели направлены на упрощение процедур ведения бизнеса, снижение административных барьеров и повышение инвестиционной привлекательности субъектов.

Целевая модель «Постановка на кадастровый учёт земельных участков и объектов недвижимого имущества» предусматривает, что к концу 2019 года доля отмежеванных земельных участков должна достичь 60%. Кадастровая палата обращает внимание, что законодатель не обязывает владельцев земельных участков проводить процедуру межевания. Вместе с тем наличие границ земельных участков в ЕГРН является гарантом прав собственников, исключает возникновение земельных споров с владельцами соседних участков, позволяет уплачивать налог исходя из реальной площади земельного участка. 

Владельцам земельных участков необходимо обозначить местоположение границ своих объектов недвижимости. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана. При уточнении границ кадастровый инженер выезжает на место, делает замеры и согласовывает границы с владельцами смежных земельных участков, в случае, если сведения о границах смежного земельного участка отсутствуют в ЕГРН.

Результатом работы кадастрового инженера является межевой план, который необходимо вместе с заявлением предоставить в любой офис МФЦ или воспользоваться электронными услугами на сайте Росреестра https://rosreestr.ru (в этом случае необходима электронная подпись). За первую половину текущего года в Кадастровую палату поступило порядка пятисот межевых планов.

Кадастровая палата информирует, что за внесение сведений о границах объекта недвижимости плата не взимается.

Владельцу недвижимости на заметку – как не стать жертвой мошенников

Кадастровая палата по Ивановской области подготовила несколько рекомендаций, которые помогут ивановцам обезопасить себя от мошеннических действий, в том числе избежать подделки документов при сделках.

Немногие знают, что каждый владелец недвижимого имущества вправе подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на госрегистрацию прав другим лицом.

До заключения сделки необходимо проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Такими документами могут быть, например, договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и другие. Также при планировании покупки недвижимости стоит проверить историю объекта и документов, особенно в случае возникновения следующих ситуаций:

Квартиру продают по доверенности. Но доверенность раньше могла быть отозвана доверителем. Поэтому нужно убедиться в том, что доверенность действительна и не отозвана. Для этого можно проверить доверенность через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Покупателю предоставили не оригиналы документов, а их дубликаты или копии. В этом случае документы могут оказаться поддельными и настоящие владельцы могут не подозревать, что их собственность продается.

В указанных случаях: если покупателю не предоставляют оригиналы документов или продают по доверенности - покупателю надо постараться связаться с собственником, побеседовать с ним лично, при этом необходимо удостовериться, что он говорит именно с тем, на кого оформлена недвижимость.

Если покупателя торопят с подписанием документов или квартира продается намного меньше обычной рыночной цены без достаточных для этого оснований - это также должно насторожить покупателя.

И, наконец, покупателя должен насторожить тот факт, что квартира сменила несколько владельцев за короткий срок.

Покупатель необходимо самостоятельно проверить сведения, заказав выписку из ЕГРН. С помощью нее можно узнать актуальную информацию о том, кто является собственником квартиры, не передана ли квартира в ипотеку, не наложен ли на нее арест, не заявлены ли в судебном порядке права требования, нет ли правопритязаний, нет ли записи о том, что на регистрацию права или сделки не было представлено необходимое согласие третьего лица, нет ли запрета на осуществление сделок без личного участия собственника, нет ли записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права, не было ли принято решение об изъятии объекта для государственных (муниципальных) нужд. Покупателю надо обратить особое внимание на информацию о личных данных продавца квартиры и правообладателя, указанного в выписке (они должны совпадать); о размере доли. Нужно обратить внимание на сведения об иных правообладателях объекта, которые должны быть уведомлены о сделке, т.к. имеют право преимущественной покупки и могут либо отказаться от этого права, либо согласиться на покупку (в случае продажи комнаты в квартире или доли в праве общей долевой собственности). Таким образом, получив выписку из ЕГРН, покупатель сможет определить, не вводит ли его продавец в заблуждение предоставлением недостоверных сведений, и тем самым избежать негативных для себя последствий в виде оспаривания совершенной сделки и возможной ее отмены в судебном порядке (признания недействительной), а также избежать иных случаев мошенничества с недвижимостью.

Если право собственности на объект недвижимого имущества у продавца возникло до вступления в силу закона о регистрации прав - до 31.01.1998 г., то в этом случае необходимо заказать информационную справку о правообладателе и наличии арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав на данный объект недвижимости в органе технической инвентаризации (БТИ) и иных органах, осуществлявших регистрацию недвижимости до 31.01.1998 г.

Следует насторожиться, если за короткий промежуток времени объект недвижимости, меняя своих владельцев, многократно перепродавался. Такие действия могут быть связаны с желанием прикрыть недобросовестную сделку с тем, чтобы передать объект добросовестному приобретателю и избежать признания в суде сделки не действительной или избежать возврата имущества первоначальному собственнику. Либо продаваемое имущество имеет скрытые дефекты, что приводит к частой смене его владельцев. В любом случае данный факт должен насторожить покупателя и заставить его более пристально изучить все аспекты сделки, включая характеристики объекта.

Отсутствие согласия на сделку соседей, сособственников в праве общей долевой собственности, либо супруга продавца означает, что заключаемая сделка является оспоримой и может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной, а права покупателя могут быть переведены на лицо, оспорившее сделку.

Если при заключении сделки вас настораживает физическое состояние продавца или его дееспособность, необходимо убедиться в том, что он не признан недееспособным или ограниченно дееспособным, ведь заключать сделку с недееспособным нельзя (она будет ничтожной), а сделка купли-продажи, заключенная с ограниченным судом в дееспособности гражданином без согласия его попечителя (либо законного представителя - родителей, усыновителей) и без предварительного согласия органа опеки и попечительства, является оспоримой.

Кроме того, законом установлено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделки, совершенной на условиях опеки, и сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица. Без нотариального удостоверения такая сделка будет ничтожной, в регистрации права будет отказано. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежит отчуждение доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, за некоторыми исключениями.

Надеемся, что наши рекомендации помогут вам обезопасить себя от проблем при покупке недвижимого имущества и избежать неприятностей в будущем, ответственно и взвешенно принимать решения.

Сведения о недвижимости можно получить в режиме онлайн

Единый государственный реестр недвижимости – это полная и достоверная «база данных» об объектах недвижимости на территории Российской Федерации. Кадастровый учет и факт регистрации права собственности на объекты недвижимости подтверждаются так называемой выпиской из ЕГРН – в бумажном иди электронном виде.

Дата создания: 25.06.2018 15:36:45
Дата изменения: 28.06.2018 09:47:35